基本案情

    2011年1月初，恒来物业公司与黄苑小区签订了《物业管理委托项目合同书》，合同约定，物业公司负责黄苑小区的物业管理服务工作，业主按照每月每户0.4元/m²交纳物业费。2011年1月10日至2017年7月30日恒来物业公司一直在黄苑小区从事物业管理服务工作。2017年8月黄苑小区更换了物业公司，恒来物业公司退出了黄苑小区。在恒来物业公司服务期间，有部分业主以恒来物业在环境管理、安保防范、设施维护等方面均未达到合同标准为由拒交物业费。赵磊是拒交业主之一，其房屋面积为135平米，截止2017年7月未交物业费43个月共计2322元。2021年11月，恒来物业公司在多次催交无果后，将赵磊等欠费业主诉至黄龙县法院，请求交纳拖欠的物业费。

    庭审中，赵磊认为物业公司服务期间院子环境脏乱差、保安经常不在岗并且自己未接受过物业服务为由抗辩，而物业公司则认为，其服务内容和收费标准均已公开公示，并未违规违约收费，且几年来一直尽心尽力地为业主提供物业服务，大部分业主均已按期交纳，赵磊以服务不达标为由拖欠物业费证据不足，于法无据。

裁判结果

    2021年12月21日，黄龙县法院判决赵磊交纳物业费2322元，双方未上诉。

法官说法

    无论是《民法典》中关于物业服务合同的条款还是《物业管理条例》均未规定物业服务未达到约定标准时可以拒交物业费。拒交物业费目前仅限于物业公司违规违约收费的情形。最高法院《关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务人员违反合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费时，业主可以违规收费为由抗辩。因此，业主以物业公司服务不达标为由拒交物业费仅限于物业服务合同明确约定且有证据支持的情形。但是在实践中，物业服务合同中往往不会明确约定业主可以拒交物业费。物业服务合同中虽然约定了服务范围、服务内容及设施维护等条款，但条款往往比较概括性和宽泛性，缺乏具体操作标准，同时，由于物业服务具有持续性、综合性、不定时的特点，致使业主们在判断物业服务是否达标时会产生个体差异，难以客观统一标准，而所举服务不达标的证据也难以形成合法、关联、完整的证据链。另外，物业费本身是物业多项服务费用的总和，即使能举证一项服务不达标，也难以确定物业费的减交数额，这也使得业主与物业公司的纠纷难以达成一致。

   《民法典》第九百四十二条规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。因此，物业服务合同作为服务性质的合同，在业主有证据证明物业服务达不到约定标准时，可以要求物业公司改进、补救、赔偿损失或者业委会投票解除物业公司等方式维护权利，还可以依据《民法典》中关于合同通则之规定在物业服务合同中约定违约金的方式维护自身合法权益。（文中皆为化名） 

# 法条链接 #

《中华人民共和国民法典》

    第九百三十七条：物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。

    第九百三十八条：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

   第九百四十二条:物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

   第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。